離婚時のマイホーム名義の注意点を解説(住宅ローン有無ケースなど)

小峰一真
  • その他
  • 税務

マイホームを購入した方が離婚をするとき、不動産の名義がどうなるかご存じですか?どちらが住み続けるか、あるいは現在の名義がどちらのものかによって解決方法は変わってきます。今回は、離婚の際に起こりうるマイホームの名義変更やローンの支払いについての注意点などを詳しくご紹介します。

離婚時には様々な問題が発生する

離婚は、結婚するときよりも大変だという話を聞いたことがあるかもしれません。離婚届を提出するまでに夫婦間で財産分与の話し合いをしなければなりませんし、浮気や暴力があった場合は慰謝料の支払いについても話し合わなければなりません。お子さんがいる場合は、親権、養育費、面会交渉権など、さらに面倒な手続きが多く待ち受けています。

賃貸に住んでいれば引っ越しや名義変更の手続きは難しくありませんが、マイホームを購入した方は、その後のローンの支払いや名義については話がこじれやすいのが現実です。

特に住宅絡みはしっかりと整理しないと面倒なことに

離婚時の財産分与では、婚姻期間中に夫婦で協力して築いた「共有財産」を分割することを言います。金銭は簡単に分割できますが、当然ながら自宅は分割することができません。いずれか一方が引っ越し、場合によっては名義変更もしなければなりません。

住宅は財産分与する共有財産の中でも最も大きな資産です。うやむやにせず、きっちりと取り決めておく必要があります。

住宅ローンも絡んで来る

離婚の際に、夫婦が必ず行う財産分与は、これは夫婦が協力して得られた「共有財産」をわけるもので、結婚前に単独で築いた「特有財産」は財産分与の対象にはなりません。そして、預貯金や家財道具といった「プラスの財産」も、住宅ローンなどの「マイナスの財産」も結婚後に取得した共有財産であれば財産分与の対象になります。

不動産は結婚後に取得する人が大半で、財産分与の対象になることがほとんどです。しかし、不動産の名義人と、居住する人が異なったり、名義人が変わる場合は所定の手続きが必要です。

住宅ローンがある場合

住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、次のようなケースが考えられます。

①名義人がそのまま住み続ける

夫名義の住宅で、離婚後も夫が住み続ける場合は、名義変更等の手続きは必要ありません。

②名義人が引っ越し、名義人以外が返済しながら住み続ける

夫名義だった住宅で、夫が引っ越し妻がローンを返済しながら住み続ける場合は、夫から妻に名義人の変更手続きが必要となります。

③名義人と居住者が異なる場合

夫名義でローンを返済を続けていて、夫が引っ越し妻が住み続ける場合、ローンを借りている金融機関に対して居住者が変わったことを報告しなければなりません。

子どもの学区の変更をしたくないときや、離婚後の妻の居住先に不安がある時にこの方法で解決を図ります。

④夫婦共有名義または一方が保証人になっている場合

夫婦共有名義で購入した場合、あるいは夫名義で購入し妻が保証人になっている場合は、名義人の変更ならびに連帯保証人の変更手続きが必要です。

⑤どちらも引っ越し、不動産を売却する

妻と子どもが引っ越した後、夫一人では広すぎるという理由で住宅を売却するケースもあります。住宅ローンの残債を全額返済でき、利益が出る「アンダーローン」の場合はその利益を2人で財産分与で分け合います。

反対に全額返済できず、ローンだけが残ってしまういわゆる「オーバーローン」状態になった場合は、どちらか一方が住み続けながら返済していくか、自らの意思で売却する任意売却をするしかありません。

まずは不動産を査定に出し、どれくらいの金額で売却可能かどうかを確認すると良いでしょう。

住宅ローンがない場合

すでに住宅ローンを完済している場合は、賃貸住まいと同様でどちらか一方が退去するだけです。ただ、マンションなどでは管理費、修繕積立金といった毎月かかる維持費について、居住者が支払い続けられるかどうかを確認しておきましょう。

まとめ

離婚時に住宅ローンが残っていると、手続きが非常に煩雑で離婚までに時間がかかるかもしれません。もしも離婚後の住まいや返済計画で心配なことがあれば、ファイナンシャルプランナーにお気軽にご相談ください。

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