住宅ローン控除とは？計算方法や手続き方法をFPが簡単にまとめてみました！
住宅購入を考えてる方は住宅ローン控除という言葉を聞いたことがあるかもしれません。しかし、耳にしたことはあるけどよく制度がわからない。ネットで調べてみたけど理解しにくい。といった方が多いのではないでしょうか。この記事では住宅ローン控除について、具体例を出しながら解説していきます。
住宅ローン控除とは？
住宅ローンを借り入れた場合、所得税と住民税を減税できる「住宅ローン控除」というものを利用することができます。住宅ローン控除とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言い、10年以上ローンを組んでマイホームを取得した場合、またはリフォームをした場合に、住宅ローン残高の1%を所得税や住民税から控除する制度です。
計算方法と減税額の目安
住宅ローン控除額の計算方法は、10年目までは最大40万円までで、住宅ローン残高の1%です。実際、どれくらい減税できるのでしょうか。具体例を使って解説していきます。
例えば、年末時点での住宅ローンの残債が3000万円の場合、3000万円×1%の30万円をその年の所得税から控除することができます。では、ローンの残債5000万円の場合はどうでしょうか。5000万円×1%で50万円となるので、控除できる最大金額の40万円を超えてしまっています。その為、控除できる金額は40万円となります。
ちなみに、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除は、住民税から控除出来ます。
例えば、年収590万、所得税額20万、控除額40万の場合、控除しきれない額が20万円です。
その後、例えば住民税額31万の場合、更に住民税から控除でき、住民税額が11万になる、ということです。
適用条件
住宅ローン控除を受ける為には、条件が物件、ローン、年収と大きく３つあります。住宅購入をする前に、以下を確認しましょう。
物件
・床面積（登記簿）が50㎡以上であること
・床面積（登記簿）の1/2以上が居住用であること
・築20年超の中古戸建て又は築25年超の中古マンションについて耐震基準適合証明書が取
得できること
住宅ローンの内容
・返済期間が10年以上あること
・自身が所有し居住する住宅であること
・新築又は取得の日から6ヶ月以内に自身が居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き 続いて住んでいること
年収
・控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
手続き方法
住宅ローン控除を受ける場合、初年度のみ確定申告を行う必要があります。しかし、会社員・公務員の方は、確定申告の経験が無いことが多いため、作成方法を以下にまとめました！
①必要書類の準備
確定申告に必要な書類は税務署の窓口や郵送、国税庁のホームペーなどで入手が可能です。また、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーで計算明細書や確定申告書を入力・計算し、できあがった申告書をプリンターで出力する方法もあります。インターネットにつなげる環境のある人は書類の取り付けが省けるので、おススメです。
確定申告の申請に当たり、以下の準備が必要です。
・確定申告書
確定申告はこちらのサイトから作成することができます。⇒
確定申告作成方法はこちら
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは住宅ローン控除の申込書ともいえるもので、対象住宅の価格や面積、共有の場合はその持ち分、住宅ローンの残債等を記入したうえで、住宅ローン控除額を計算して記入する書式となっています。こちらは国税庁のホームページから出力できます。⇒国税庁のホームページはこちら
・住宅ローンの年末借入残高証明書
住宅ローンの年末借入残高証明書は名前の通り、住宅ローンの年末時点での残高を証明する書類で、毎年10月中旬に住宅ローンを組んでいる金融機関から自宅に送られてきます。もし万が一紛失してしまった場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡をしましょう。再発行の手数料は金融機関によって無料か有料なのか様々です。こちらの書類は住宅ローン控除の手続きで必ず使用するので抑えておきましょう。
・登記事項証明書
登記事項証明書とは知りたい不動産の所在地を管轄する法務局で取得することのできる土地や建物の情報です。こちらの書類は法務局に行かずとも法務省が運営するサイトから取得することが可能です。料金は、法務局で申請書等を記入して窓口で受け取る場合は600円、オンラインで申請してから法務局の窓口で受け取る場合は480円、オンラインで申請して郵送で受け取る場合は500円です。
②書類の提出
作成したら印刷し、書類を提出します。確定申告の記入と必要書類が揃ったら、居住地を管轄する税務署に持参、もしくは郵送、またはe-Taxにより提出します。確定申告の期限は、原則2月16日から3月15日の間ですが、給与所得のみの会社員の方は1月から受け付けております。提出後、書類等に不備が無ければ、指定口座に還付金が振り込まれます。
③翌年以降の手続き
会社員の方は一度確定申告を行えば、翌年以降は年末調整によって住宅ローン控除を受けることができます。翌年以降の年末調整に必要な書類は、税務署から送付される給与所得者の「住宅借入金等控除証明書」と金融機関から送付される「住宅ローンの「年末借入残高証明書」です。
期間延長について
消費税増税の影響により、住宅ローン控除を受けられる期間が延長されることや、新型コロナウイルス感染症の影響により、住宅ローン控除を受けられる条件が緩和されています。つまり、期間延長のおかげで、住宅ローン控除の制度が拡充されました。
消費税率10%時に取得した場合の期間延長
消費税率10%で住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合、適用期間が延長され13年間になります。
11年目から13年目までの控除額は「年末のローン残高（4,000万円が上限）×1%」もしくは「物件価格（4,000万円が上限）×2%÷３」のいずれか低い金額が控除されます。
10年目までの場合は控除される金額は最大400万円ですが、13年に延長された場合は最大520万円の控除を受けることができます。
ただし、新築または未使用の認定長期優良住宅や認定低炭素住宅は物件価格が5,000万円が上限となっております。つまり、通常の控除だと40万円までなのが50万円までとなります。
認定長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良 な住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定された物件です。
低炭素住宅とは、市街化区域等内に建築された住宅のうち、二酸化炭素の排出を抑えた住宅であって、認定基準を所管行政庁が認定した物件です。
新型コロナウイルス感染症による入居期限の延長
新型コロナウイルス感染症の影響により、入居条件の6か月より遅れてしまった場合でも、税務署に「入居時期に関する申告書兼証明書」という書類を提出すれば、住宅ローン控除が受けられます。
作成は不動産会社やリフォーム会社に依頼する必要があるので、確定申告の期限に間に合うよう準備をしましょう。新型コロナウイルス感染症による入居期限の延長には大きく2つの場合があります。
2020年12月31日よりも遅れて入居した場合
次の要件を全て満たせば、2021年12月31日まで入居期限を延ばせます。
①一定の期日までに売買契約が行われていること
・注文住宅で新築する場合は2020年9月末
・分譲住宅・中古住宅を取得、増改築等をする場合は2020年11月末
②新型コロナウイルス感染症の影響で、入居が遅れたこと
中古住宅を購入後、リフォーム工事が遅れた場合
次の要件を全て満たせば、リフォーム工事完了後から6か月までに入居期限を延ばせます。
①以下の日のどちらかまでにリフォーム工事の契約が行われていること
・中古住宅購入の日から5か月後まで
・2020年6月29日
②新型コロナウイルス感染症の影響で、入居が遅れたこと
よくある質問
住宅購入時やローンを組んでいる間、ライフプランの様々な変化によって多くの相談を受けることがあります。よく私が個別相談でお客様にご相談される内容を例に挙げて解説していきます。
共働き夫婦は夫婦共に控除を受けられるのか
夫と妻のそれぞれがローンを組む「ペアローン」の場合と、夫婦二人で1本の住宅ローンを組み、一方が主となる債務者、もう一方が連帯債務者となる「連帯債務型」の2パターンは、夫婦それぞれが確定申告または年末調整で申請を行えば、控除を受けることができます。
連帯債務者とは、借入先の金融機関に対し、住宅ローンを一緒に返済する人のことです。借り入れをする人それぞれが独立して返済する義務を負います。しかし、一方が債務者、もう一方が連帯保証人となる「連帯保証型」の住宅ローンは債務者のみ控除を受けることができます。連帯保証人とは、借り入れをする人が、借入の返済をしない時に、その返済をする責任を代わりに負う人のことです。
繰り上げ返済や借換をしても住宅ローン控除に影響がないか
繰り上げ返済や借換をした場合、住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があるので注意が必要です。繰り上げ返済や借換をし、返済期間が10年未満になった場合は、住宅ローン控除を受けることができません。逆に言えば10年以上ある場合は控除を受けられるということです。
住み替えをした場合どうなるのか
住み替えをした場合、所定の要件を満たしていれば、控除を引き受けることができます。
その条件は「居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の『長期譲渡所得の課税の特例』などの適用を受けていないこと」です。家を売却し、譲渡所得が出た場合、通常は所得税がかかります。しかし、家を売却した場合の譲渡所得に関しては、減税の特例があります。新たに住宅を取得して住み替えた場合、その前後2年間の合計5年間で住宅を売却して利益が出た場合、減税の特例を受けていると住宅ローン控除を受けることができないので注意が必要です。
まとめ
住宅ローン控除は、最大で40万円（認定住宅の場合は最大50万円）の税の優遇が10年間（消費税10%時の購入の場合は13年間）受けることができる、非常にお得な制度です。しかし、住宅ローン控除を受けられる条件や、個人の状況によっては住宅ローン控除のメリットが最大限活かせられない場合もあります。
住宅購入は人生においてとても大きな買い物です。物件購入時は、住宅ローンの無理のない返済額がいくらなのか、住宅ローン控除額がいくらなのか、しっかり将来的な計画を立てて、客観的にアドバイスをしてくれるFPに相談されてから購入することをおススメします。
この記事を執筆したカウンセラー紹介
山内壮（やまうちそう）
2級ファイナンシャルプランニング技能士/AFP/トータルライフコンサルタント
大手金融機関に通算5年間勤務した後、より多くのお客様と「家族のように」解決策を1つずつ大切に話したい、
という想いからファイナンシャルプランナーに転身。
自身も1歳の子供のパパとして子育てに仕事に奔走しています！
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