投資初心者にも理解できる不動産投資の仕組みと節税のメリット！
投資の世界でも、不動産投資は昔からあります。この記事をご覧になられている方の中にも、不動産投資の概要や、実際に取り組んでいる方のお話しを聞いたことがあるという方もいらっしゃるかもしれません。しかし、そもそもの不動産投資の仕組みや投資によって得られるメリットを理解されている方は、ほかの投資と比べて少ないように感じます。今回は、不動産投資の仕組みと節税効果について解説します。
不動産投資とは
不動産投資とは、主に、家賃収入や売却益を得ることを目的に不動産を購入する投資です。具体的には、「投資家が物件を購入してマンションオーナーとなり、所有している物件を第三者へ貸し出し、毎月その物件から家賃収入を得ながら、ローンを返済していく方法です。不動産投資は、ほかの株式投資や投資信託などの金融商品と異なり、不動産を担保にして、金融機関から融資を受ける投資です。少ない自己資金で数千万円の不動産を所有し、その不動産を活用して資産形成することができます。
都内で中古の区分マンションの相場は、約2,500万～3,000万です。不動産購入にあたって、銀行から融資を組んで不動産を購入します。銀行は、金利とローン期間を設定して融資をします。一般的な居住用の不動産との大きな違いは、所有する物件に賃貸で入居者をつけることです。つまり、不動産投資を始めると、毎月入ってくるお金と、出ていくお金があります。入ってくるお金は、入居者からの家賃収入です。出ていく金は、ローンと物件を維持管理していくための、管理費・修繕積立金です。
実際の毎月の収支は、購入される物件の立地、規模や、不動産投資をする人の勤務先、業種、勤続年数、ご年収によっても金利が変わります。ローンを完済すると、投資家は、数千万単位の不動産という試算を形成したことになります。この不動産という資産をつくるにあたって、ローンの大半は、第三者である入居者が支払った家賃収入によるものです。
つまり、不動産投資は、ほかの金融商品と比べて、入居者からの家賃収入（他力）によって、資産を形成できる投資手法として注目されています。
不動産投資の節税効果
不動産投資は、将来の資産形成ができるだけでなく、所得税や住民税の節税をすることもできます。これまで確定申告をされてこなかった会社員や公務員の方も、不動産投資を始めてからは、毎年確定申告をする必要があります。不動産投資の場合、確定申告をすることで、所得税や住民税の節税をすることができるので、税金について知っておくとよいでしょう。
不動産投資による家賃収入から、固定資産税、修繕費、減価償却費などの必要経費を差し引き、その差額が賃貸収入を上回ると、税務上赤字になります。不動産投資は、税務上赤字になる部分を給与所得などから差し引く「損益通算」が可能です。税務上赤字の部分を損益通算した結果、給与所得などの他の所得合計が少なくなります。その差額が、確定申告をすることで、所得税の還付を受けることができます。また、住民税は、所得税の納税額をもとに算出されるため、住民税の節税にもつながります。
不動産投資に向いている人
不動産投資は、十数年で時間をかけて資産を形成する投資です。そのため、毎月のキャッシュフローに一喜一憂するような人には向かない投資です。ローンの返済期間も長期間であるため、家賃収入とローン返済、管理費などの維持費用のバランスを考えながら、考えられる人には、不動産投資は向いています。また、先述の通り、不動産投資をすることで節税効果も得られるため、所得が高く、税負担をおさえたい人にも向いているといえます。
１つ注意点として、不動産投資をするにあたって、銀行から融資を受けるため、一定の条件があります。
〇会社員・公務員の方
〇勤続３年以上の方
〇年収500万円以上の方
〇個人信用情報に傷がないこと など
ただし、上記の条件を満たしていない方の場合でも、不動産投資を始めることができるケースもあります。あくまで目安ですが、参考にしてみてください。
まとめ
不動産投資は、第三者の力を使って、長期的に資産を形成できる投資です。ご自身の目的やご意向に沿った物件や条件で、しっかりと物件を精査し、いい金利で融資を組むことができた場合には、投資として成功する確率も高くなります。失敗しないための物件選びの基準や、金融機関の選び方、業者選びのポイントが大事になりますので、詳しくはFPに相談してみましょう。
この記事を執筆したカウンセラー紹介
倉知洋平（くらちようへい）
2級ファイナンシャルプランニング技能士/トータルライフコンサルタント
大手企業で勤務した後ファイナンシャルプランナーに転身しました。自身も投資に精を出しています。
休みの日はプロ野球観戦をしながらお酒を飲むのがもっぱらの楽しみです。
