フラット35の仕組みとは？基礎からメリット・デメリットまでFPが分かりやすく解説！
住宅購入にあたって、変動金利を選ぶ方が多いですが、「金利が変わらないので安心」という理由でフラット35を選ぶ方もいます。では、どういう方がフラット35に向いているのでしょうか？この記事では、フラット35の仕組みを解説します。この記事を読めばフラット35とはどんな特徴があるのか、メリット・デメリットを解説しています。
フラット35ができた背景や特徴
フラット35は全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携する「全期間固定金利型住宅ローン」です。固定金利の住宅ローンとして2003年から始まりました。
フラット35が出来た背景として、国の財政の大きな負担になっていた「住宅金融公庫」を独立行政法人化することで、負担を軽くしよう、という目的がありました。詳しくはこちらをご覧ください。⇒住宅金融支援機構に聞く、フラット35と日本の住まいの関係
ローンの申込から資金調達までの流れとして、まず住宅購入をする人が金融機関にフラット35の申込をし、金融機関は融資を行います。その後、住宅金融支援機構が金融機関から融資した金額分を債券として買い取り、その債券を担保として証券を発行し、投資家と売買を行います。言い換えると、住宅金融支援機構が住宅ローンを証券化し、投資家から資金調達をしています。
また、特徴として民間の銀行だけでは難しかった、長期での固定ローンを多くの方が利用できるようになりました。「住宅を購入したいが、変動金利は金利上昇のリスクがあって不安だ」と思われて、フラット35を選ぶ方が一番多いです。詳しくはこちらをご覧下さい。⇒なぜ、【フラット３５】を選んだの？
金利の仕組み
フラット35は契約開始から返済完了するまで金利が固定です。その金利は、具体的な決まり方は公表されていませんが、ほぼ新規発行の10年もの国債の利回りに連動しています。
参考資料⇒10年国債の利回りとフラット35の金利の推移
国債とは国が発行している債券です。国債は毎月金利が変動しているため、フラット35も月によって金利が変わります。フラット35の金利は契約をした月の金利で固定をされるので、契約する前に必ず確認をしましょう。
フラット35を利用する為には？
フラット35を利用する為には、条件が年齢、国籍、年収と大きく３つあります。借入申込をする前に、以下を確認しましょう。
年齢
原則申込時の年齢は満70歳未満です。また、ローンの完済時の年齢が決まっており、「80歳ー申込時の年齢（1年未満切上げ）」で最大借入期間は35年です。最大借入期間の計算として、現在54歳4ヶ月の方は55歳とみなして、「80歳ー55歳=25年」となります。つまり54歳の方は25年間が最長の借入期間となります。
また、フラット20というのもあり、返済期間15〜20年にする場合、フラット35より低い金利が借入ができます。借入期間は下記①か②のいずれか短い年数（1年単位）が上限になります。
①80歳－申込時の年齢
②20年
国籍
日本国籍の方、永住者、在日朝鮮人・韓国人・台湾人とその子孫が該当する特別永住者が対象となっています。
年収
申込をしたい方の年間合計返済額の割合によって変わります。額面年収400万円未満は30%以下、額面年収400万円以上は35%以下が条件になります。
注意点として、フラット35は申込本人またはその親族が住む目的として利用が出来るので、投資用物件の目的では利用は出来ません。
フラット35の種類
フラット35にはフラット35Sというローンもあります。フラット35Sは耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性、耐久性などが優れている住宅を取得する場合に、フラット35の金利を「10年間」と「5年間」のどちらか一定間下げることが出来る制度です。
例えばバリアフリー性では、段差が少ないことや手すりが付いていることで金利を下げることが出来るお得なものなのです。「10年間」と「5年間」は住宅の性能により決まりますので、契約前に購入予定の住宅の性能をしっかり確認しましょう。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35のメリット・デメリットは以下の通りです。こちらの解説を読むと、フラット35が自分に合っているかどうかが分かります。
メリット①金利が固定
フラット35はローンの返済中は金利が変わりません。ですので、支出が一定額で返済の見通しが立てやすいというメリットがあります。
メリット②保証料が不要
一般的に、金融機関でローンの申込をする際、ローンが返済出来なくなった時の為に保証会社に肩代わりしてもらう「保証料」が必要です。しかし、フラット35は保証会社を利用しない為、全ての金融機関で「保証料」が不要です。
メリット③審査基準に柔軟性がある
フラット35は民間の金融機関と審査基準が違い、柔軟性があります。理由は、金融機関が直接融資をしている訳ではなく、住宅金融支援機構が融資をしているからです。住宅金融支援機構の経営理念は、
（安定的な資金供給を支援し、我が国の住生活の向上に貢献します。）
引用：住宅金融支援機構 経営理念
とありますので、収益を追及する営利目的の組織ではありません。こうした背景から、民間の金融機関でローンを組めない人でも、フラット35では柔軟に対応出来ます。
デメリット①金利が高い
フラット35は固定金利で、返済期間中に世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、金利が変わることはありません。しかし、金融機関は返済期間中に金利上昇リスクを背負います。そのため、変動金利に比べると金利は高い設定になっています。
デメリット②借入に時間がかかる
フラット35の事前審査は民間金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。事前審査は申込当日〜1週間、本審査は1〜2週間ほどかかるのが一般的です。しかし、早ければ5営業日で本審査まで完了することもあり、その時々によって異なります。
住宅ローンは、建物を業者から引き渡されて、初めて金融機関から融資されます。しかし、注文住宅の場合、土地代金・着工金などを、段階的に支払うことがあります。これら費用の支払いに間に合わない際、「つなぎ融資」が必要になります。「つなぎ融資」とは、住宅完成までに必要になる資金の支払いのために、一次的に利用できるローンのことです。
選び方のポイント
取り扱う金融機関と商品タイプの選び方にもポイントがあるので、借入金利、手数料、団体信用生命保険の3つを例に解説していきます。
借入金利
フラット35は契約時の金利で固定されます。金融機関によって独自の設定により金利が違うので、金融機関の選択と契約時の金利のタイミングが非常に重要になります。
また、解説をしたフラット35Sにすることや、頭金を出すことで金利を下げることも出来るので、検討してみてください。
手数料
融資手数料は、融資額に関わらず手数料が変わらない「定額型」と、融資額により手数料が変わる「定率型」の二種類があります。目安として「定額型」は3～5万円、「定率型」は借入額の1～2%です。
取扱金融機関やローンによって異なるので、金融機関のシミュレーションサイトや、窓口で確認してみましょう。
団体信用生命保険
契約者が死亡や高度障害になった場合に、残りのローンの返済が不要になる生命保険です。平成29年に制度改正があり、保障範囲が高度障害から身体障害へと範囲が大きく広がりました。契約者の希望によって三大疾病や介護の保障もつけることが出来るので、民間の生命保険とのバランスを考えて選びましょう。
まとめ
フラット35は固定で金利が変わらないため、支出が一定額という点でも返済の見通しが立てやすい住宅ローンです。しかし契約時によって金利が変わることや、団体信用生命保険の内容など注意する必要もあります。
住宅ローンは長い時間をかけて返済していくものなので選び方によっては、返済が生活の負担になることも考えられます。せっかくの住宅購入を失敗しないためにも、フラット35のローンの組み方や、そもそもフラット35が自分に合っているのかなどの客観的なアドバイスが出来るFPにぜひ相談してみましょう。
この記事を執筆したカウンセラー紹介
面家隆典（おもやたかのり）
2級ファイナンシャルプランニング技能士
大手生命保険会社で個人と法人営業の経験を培い、幅広い選択肢を持ち自分に関わるお客様一人一人の思いを叶えたいという想いでファイナンシャルプランナーに転身。
一つの悩みの解決で終わるのだけでなく、その先を見据えた幅広い解決策を話します！
